Menyewa Lot Kedai atau Pejabat di Malaysia: Terma Sewaan, Duti Setem dan SST

Ringkasnya: sewaan lot kedai atau pejabat ialah kontrak perniagaan, dan hampir semua termanya boleh dirunding. Namun, dua kos ditetapkan oleh undang-undang: duti setem atas perjanjian sewa, dan cukai perkhidmatan (SST) atas sewa jika tuan rumah berdaftar. Semak klausa di bawah, sediakan bajet untuk kedua-dua kos ini dan pastikan perjanjian disetemkan tepat pada masanya.

Penyewaan atau pajakan?

Di bawah Kanun Tanah Negara, sewa bagi tempoh tiga tahun atau kurang ialah penyewaan. Ia dikecualikan daripada pendaftaran dan boleh dibuat secara lisan, walaupun perjanjian bertulis amat digalakkan. Tempoh melebihi tiga tahun ialah pajakan, yang perlu dibuat menggunakan Borang 15A dan didaftarkan di pejabat tanah. Inilah salah satu sebab banyak sewaan lot kedai dan pejabat ditulis, contohnya, untuk tempoh dua atau tiga tahun dengan opsyen untuk memperbaharui. Perlu diingat, penyewaan yang tidak didaftarkan tidak mengikat pembeli atau bank seterusnya secara automatik kecuali ia diendorskan pada hakmilik, jadi bincang dengan peguam anda bagi premis yang ingin diduduki lama.

Klausa penting sebelum menandatangani

• Kegunaan yang dibenarkan: perniagaan anda mesti sesuai dengan syarat hakmilik tanah dan kegunaan bangunan yang diluluskan, dan anda memerlukan lesen premis perniagaan daripada pihak berkuasa tempatan (PBT). Sahkan dengan PBT sebelum membayar sebarang deposit.
• Tempoh dan pembaharuan: berapa lama opsyen pembaharuan, berapa lama notis yang perlu diberi, dan bagaimana sewa baharu ditetapkan (kenaikan tetap atau kadar pasaran).
• Sewa dan deposit: tiada jumlah tetap di sisi undang-undang untuk deposit keselamatan atau utiliti, jadi ia boleh dirunding. Nyatakan bila ia dipulangkan dan apa yang boleh ditolak.
• Tempoh bebas sewa atau ubah suai: masa untuk mengubah suai sebelum sewa bermula, jika dipersetujui.
• Pembaikan dan perbelanjaan: siapa yang membaiki bumbung, struktur, pendawaian dan penyaman udara, serta siapa yang membayar cukai tanah, cukai pintu dan, bagi unit strata, caj penyenggaraan dan kumpulan wang penjelas.
• Terma keluar: penamatan awal, penyewaan semula atau penyerahhakan, dan bagaimana unit perlu dipulihkan apabila anda keluar.
• Insurans: apa yang diinsuranskan oleh tuan rumah dan apa yang perlu anda insuranskan, seperti kandungan premis dan liabiliti awam.

Duti setem atas perjanjian sewa

Sejak 1 Januari 2025 (Akta Kewangan 2024), duti setem atas penyewaan atau pajakan dikenakan bagi setiap RM250, atau sebahagian daripada RM250, daripada sewa tahunan. Pengecualian lama atas RM2,400 pertama sewa tahunan telah dimansuhkan.

• Tempoh sehingga 1 tahun: RM1 bagi setiap RM250
• Melebihi 1 tahun hingga 3 tahun: RM3 bagi setiap RM250
• Melebihi 3 tahun hingga 5 tahun: RM5 bagi setiap RM250
• Melebihi 5 tahun atau tiada tempoh tetap: RM7 bagi setiap RM250

Duti minimum ialah RM10, dan setiap salinan pendua dikenakan RM10. Mengikut undang-undang, penyewa membayar duti atas perjanjian asal dan tuan rumah atas salinan pendua, tetapi kedua-dua pihak boleh bersetuju secara berbeza dalam perjanjian.

Contoh: lot kedai dengan sewa RM6,000 sebulan mempunyai sewa tahunan RM72,000, iaitu 288 unit RM250. Sewaan setahun dikenakan RM288, sewaan dua atau tiga tahun RM864, dan pajakan lima tahun RM1,440.

Perjanjian mesti disetemkan dalam tempoh 30 hari selepas ditandatangani. Mulai 1 Januari 2026, duti setem sewaan dibuat secara taksir sendiri: anda atau peguam anda memuat naik perjanjian, mengira duti dan membayar melalui e-Duti Setem di MyTax, dan LHDN boleh menyemaknya kemudian. Penyeteman lewat dikenakan penalti RM50 atau 10% daripada duti, mengikut mana yang lebih tinggi, jika disetemkan dalam tempoh tiga bulan selepas tarikh akhir, dan RM100 atau 20% selepas itu. Perjanjian yang tidak disetemkan juga tidak boleh dijadikan keterangan di mahkamah sehingga duti dan penalti dibayar.

Cukai perkhidmatan (SST) atas sewa komersial

Mulai 1 Julai 2025, perkhidmatan sewaan dan pajakan dikenakan cukai perkhidmatan. Perkara utama:

• Tuan rumah wajib berdaftar dengan Kastam jika nilai sewaan bercukainya melebihi RM1 juta dalam 12 bulan. Pemilik kecil yang menyewakan satu lot kedai biasanya di bawah paras ini, manakala tuan rumah yang lebih besar mungkin mengenakan SST.
• Kadarnya 6% mulai 1 Januari 2026 (8% dari Julai hingga Disember 2025). Bagi sewa RM6,000, ini menambah RM360 sebulan.
• Rumah kediaman yang disewa untuk didiami tidak termasuk.
• Deposit keselamatan yang boleh dipulangkan tidak dikenakan cukai.
• Penyewa PMKS dengan jualan tahunan sehingga RM1.5 juta dikecualikan jika berdaftar dan membuat perakuan dalam sistem MyPMK Kastam. PMKS baharu dikecualikan bagi tahun pertama dari tarikh pendaftaran SSM.

Tip praktikal

• Semak hakmilik dan pastikan orang yang menandatangani ialah pemilik, atau penyewa utama dibenarkan menyewakan semula.
• Tanya sama ada tuan rumah berdaftar SST, dan nyatakan dalam perjanjian sama ada sewa termasuk SST.
• Tulis siapa yang membayar duti setem dan yuran guaman.
• Peraturan cukai boleh berubah setiap Belanjawan, jadi sahkan kedudukan terkini dengan LHDN, Kastam atau peguam anda sebelum menandatangani.

Mencari lot kedai atau pejabat untuk disewa? Hubungi PropertyMsia melalui WhatsApp dan kami akan membantu anda membandingkan unit serta memahami kosnya sebelum menandatangani.