在马来西亚租店屋或办公室：租约条款、印花税与SST

简单来说：店屋或办公室租约是一份商业合约，几乎所有条款都可以商量。不过，有两项费用由法律规定：租约的印花税，以及房东已注册时须缴付的租金服务税（SST）。签约前检查以下条款，预留这两项费用，并按时为租约盖印花。

租约（tenancy）还是长期租赁（lease）？

根据《国家土地法典》，三年或以下的出租属于租约（tenancy），无须注册，甚至可以口头达成，但仍强烈建议签书面合约。超过三年的属于长期租赁（lease），应以15A表格签订，并在土地局注册。这也是许多店屋和办公室租约写成例如两年或三年、附带续约选择权的原因之一。请注意，未注册的租约若没有在地契上加注，不会自动约束日后买下该产业的新业主或银行，所以打算长期使用的铺位，最好向律师咨询。

签约前必须检查的条款

• 允许用途：您的生意必须符合地契条件及建筑物的批准用途，并须向地方政府（PBT）申请营业执照。付任何订金前，先向地方政府确认。
• 租期与续约：续约选择权多长、须提前多久通知，以及新租金怎样定（固定涨幅或市场价）。
• 租金与押金：法律没有规定押金或水电押金的固定金额，可以商量。写明何时退还及可扣除哪些费用。
• 免租或装修期：若双方同意，可在起租前给予装修时间。
• 维修与杂费：屋顶、结构、电线及冷气由谁维修；地税、门牌税，以及分层单位的管理费和偿债基金由谁缴付。
• 退租条款：提早终止、转租或转让，以及搬走时单位须怎样恢复原状。
• 保险：房东投保哪些，您须自行投保哪些，例如店内财物及公共责任险。

租约的印花税

自2025年1月1日起（《2024年财政法令》），租约或长期租赁的印花税按年租每RM250或不足RM250的部分计算。以往年租首RM2,400的豁免已被取消。

• 租期1年或以下：每RM250缴RM1
• 超过1年至3年：每RM250缴RM3
• 超过3年至5年：每RM250缴RM5
• 超过5年或无固定租期：每RM250缴RM7

最低印花税为RM10，每份副本另缴RM10。按法律，租户缴付正本的印花税，房东缴付副本的印花税，但双方可在合约中另作约定。

例子：月租RM6,000的店屋，年租为RM72,000，即288个RM250单位。一年租约须缴RM288，两年或三年租约须缴RM864，五年长期租赁则须缴RM1,440。

租约须在签署后30天内盖印花。自2026年1月1日起，租约印花税改为自我评估：由您或律师在MyTax的e-Duti Setem上传合约、自行计算并缴付，LHDN日后可进行审查。若在期限后三个月内才盖印花，罚款为RM50或印花税的10%（以较高者为准）；超过三个月则为RM100或20%。未盖印花的合约，在缴清印花税和罚款之前，也不能作为法庭证据。

商业租金的服务税（SST）

自2025年7月1日起，出租及租赁服务须缴服务税。要点如下：

• 房东在12个月内的应税租金收入超过RM100万，就必须向关税局注册。只出租一间店屋的小业主通常低于这个门槛，较大型的房东则可能征收SST。
• 自2026年1月1日起税率为6%（2025年7月至12月为8%）。月租RM6,000的话，每月多缴RM360。
• 供居住用途的住宅不在此列。
• 可退还的押金无须缴税。
• 年营业额不超过RM150万的中小企业租户，只要在关税局MyPMK系统注册并申报，即可获豁免。新成立的中小企业从SSM注册日起首一年获豁免。

实用建议

• 查看地契，确认签约人是业主本人；若是二房东，须确认他获准转租。
• 询问房东是否已注册SST，并在合约中写明租金是否包含SST。
• 写明印花税和律师费由谁负责。
• 税务条例可能随每年财政预算案改变，签约前请向LHDN、关税局或律师确认最新规定。

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