Pengambilan Tanah di Malaysia: Proses, Pampasan dan Hak Anda

Ringkasnya: kerajaan negeri boleh mengambil tanah persendirian secara paksa di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960 (Akta 486), tetapi hanya dengan mengikut prosedur yang ditetapkan dan membayar pampasan yang memadai, seperti yang dikehendaki oleh Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan. Pampasan berdasarkan nilai pasaran tanah pada tarikh tertentu, serta kerugian tertentu. Jika anda tidak bersetuju dengan jumlahnya, tempoh untuk membantah adalah singkat dan ketat.

Siapa boleh mengambil tanah, dan mengapa?

Di bawah seksyen 3 Akta, Pihak Berkuasa Negeri boleh mengambil tanah yang diperlukan untuk maksud awam (seperti jalan raya, landasan rel, sekolah atau saliran), untuk mana-mana orang atau perbadanan bagi maksud yang bermanfaat kepada pembangunan ekonomi Malaysia, atau untuk perlombongan, kediaman, pertanian, perdagangan, perindustrian atau rekreasi. Proses ini dikendalikan oleh Pentadbir Tanah di pejabat tanah daerah, atau oleh JKPTG bagi projek Persekutuan.

Proses, langkah demi langkah

• Borang A (seksyen 4): notis dalam Warta bahawa tanah di sesuatu kawasan mungkin diperlukan. Pegawai boleh memasuki tanah untuk mengukur (Borang B). Borang A luput jika tiada Borang D dalam masa 12 bulan.
• Borang D (seksyen 8): perisytiharan bahawa tanah itu memang diperlukan. Kawasan ditanda di atas tanah dan catatan pengambilan yang dicadangkan dibuat pada hakmilik. Borang D luput jika tiada award dibuat dalam masa dua tahun.
• Borang E (seksyen 10 dan 11): notis awam siasatan, juga disampaikan kepada pemilik, penghuni dan sesiapa yang mempunyai kepentingan berdaftar, seperti bank pemegang gadaian atau pemegang pajakan. Siasatan tidak boleh diadakan lebih awal daripada 21 hari selepas notis diterbitkan. Borang F boleh meminta anda mengemukakan pernyataan bertulis.
• Siasatan dan award (Borang G dan H): Pentadbir Tanah mendengar tuntutan dan keterangan, kemudian membuat award bertulis (Borang G) dan menyampaikan notis award dan tawaran pampasan (Borang H) kepada setiap pihak.
• Borang K (seksyen 22): pengambilan milik secara rasmi. Tanah kemudian terletak hak pada Negeri dan pengambilan dicatat pada hakmilik. Dalam kes segera, Perakuan Kedesakan (Borang I) membolehkan tanah diambil milik lebih awal.

Cara pampasan dikira

Jadual Pertama Akta menetapkan peraturannya. Terasnya ialah nilai pasaran tanah pada tarikh Borang D diwartakan, atau pada tarikh Borang A jika Borang D menyusul dalam masa 12 bulan. Penilai boleh mengambil kira jualan terkini tanah serupa berhampiran, tetapi bukan jualan selepas tarikh tersebut. Syarat nyata hakmilik dan kegunaan tanah dalam rancangan pemajuan tempatan turut diambil kira. Selain nilai pasaran, award boleh merangkumi:

• Pemisahan: kerosakan akibat bahagian yang diambil terpisah daripada baki tanah anda.
• Kesan mudarat (injurious affection): kerosakan lain kepada baki harta anda akibat pengambilan.
• Perpindahan: perbelanjaan munasabah jika anda terpaksa memindahkan kediaman atau tempat perniagaan.

Sebarang kenaikan nilai baki tanah anda kerana projek tersebut akan ditolak. Undang-undang juga tidak mengambil kira tahap kesegeraan pengambilan, keengganan anda untuk melepaskan tanah, dan penambahbaikan yang dibuat selepas Borang D, kecuali pembaikan yang perlu atau penanaman tanaman yang berterusan.

Bayaran dan caj bayaran lewat

Pampasan perlu dibayar pada tarikh tanah diambil milik (Borang K) atau tiga bulan selepas Borang H disampaikan, mengikut mana yang lebih awal. Jika lewat dibayar, caj bayaran lewat 5% setahun dikenakan dari tarikh genap masa. Kadar ini terpakai sejak Akta Pengambilan Tanah (Pindaan) 2016 berkuat kuasa pada 1 Disember 2017; sebelum itu kadarnya 8%. Jika agensi yang memohon tanah itu membantah award di mahkamah, ia boleh membayar 75% dahulu dan menahan 25% sehingga kes diputuskan.

Jika anda tidak bersetuju dengan award

Anda boleh menerima bayaran dengan bantahan dan masih membantah. Bantahan dibuat menggunakan Borang N kepada Pentadbir Tanah, yang akan merujukkannya kepada Mahkamah Tinggi. Anda boleh membantah ukuran tanah, jumlah pampasan, pihak yang menerima bayaran, atau cara pampasan dibahagikan. Tempohnya tidak boleh dilanjutkan oleh mahkamah:

• Jika anda hadir atau diwakili semasa award dibuat: dalam masa enam minggu dari tarikh award.
• Selain itu: dalam masa enam minggu selepas menerima Borang H, atau enam bulan dari tarikh award, mengikut mana yang tamat dahulu.

Award berjumlah RM5,000 atau kurang adalah muktamad dan tidak boleh dibantah.

Tip praktikal untuk pemilik dan pembeli

• Sebelum membeli tanah, semak carian hakmilik untuk catatan pengambilan yang dicadangkan dan tanya pejabat tanah tentang rancangan jalan raya atau landasan rel.
• Hadiri siasatan. Bawa hakmilik, perjanjian jual beli, rekod jualan berhampiran, laporan penilai berdaftar, serta rekod bangunan, tanaman atau pendapatan perniagaan.
• Nyatakan tuntutan anda dengan teliti. Jika anda menyebut sesuatu jumlah semasa siasatan, anda tidak boleh diberi award melebihi jumlah itu kemudian.
• Maklumkan bank anda jika tanah itu digadaikan; bank juga akan menerima notis.
• Catat tarikh akhir enam minggu dari awal, dan dapatkan nasihat peguam dan penilai berdaftar lebih awal.

Tanah anda terlibat dengan notis pengambilan, atau sedang meninjau tanah berhampiran projek yang dirancang? Hubungi PropertyMsia melalui WhatsApp dan kami akan membantu anda menyemak tanah serta memahami pilihan anda.